Le Groupe BMF se structure et s’industrialise. Fort d’une expérience pluridisciplinaire – promotion, marchand de biens, exploitation hôtelière et foncière patrimoniale –, le groupe fondé et détenu par Fabien et Michaël Bertini a récemment annoncé le lancement de clubs deals dédiés à la restructuration d’appartements parisiens et un partenariat avec un acteur de la gestion de patrimoine en vue de proposer une nouvelle offre d’investissements immobiliers aux épargnants. Malgré les difficultés qu’ont pu connaître ces véhicules gérés l’an passé, Michaël Bertini nous explique que le moment est particulièrement bien choisi pour se lancer.
Business Immo : Qui est le Groupe BMF ? Sur quels métiers intervenez-vous ?
Michaël Bertini : Nous sommes un groupe familial indépendant, cofondé en 2007, dirigé et détenu à parts égales entre mon frère Fabien et moi-même. Nous bénéficions d’une longue expérience en matière d’immobilier – nous avons réalisé nos premiers deals à l’âge de 18 ans ! – et agissons sur quatre activités. Tout d’abord, la promotion immobilière : nous sommes actifs en Île-de-France, tant sur du résidentiel, des parcs d’activités, du bureau ou du commerce, sur des opérations entre 2 000 et 5 000 m². Cette activité, que nous maîtrisons depuis une dizaine d’années, génère un deal-flow annuel d’environ 50 M€.
Notre métier historique reste l’activité de marchand de biens. Nous nous intéressons à trois classes d’actifs : des immeubles de logements et de bureaux en Île-de- France – nous en achetons quatre à cinq par an –, de l’immobilier parisien diffus résidentiel – notamment avec notre nouvelle gamme Redstone – et des villas dans le sud-est de la France, orientées sur des actifs haut de gamme, des tailles unitaires de biens comprises entre 5 M€ et 25 M€. Nous projetons de proposer une nouvelle offre sur cette typologie d’actifs avant la fin de l’année.
Sur la partie hôtellerie – une activité que nous avons lancée il y a cinq ans –, nous détenons actuellement les murs et fonds de cinq hôtels 5 étoiles, à Megève, Théoule-sur-Mer, Biarritz, Bordeaux et Chantilly. Il s’agit de biens classés, des « belles pierres » que nous réhabilitons pour les faire monter en gamme. Ils comptent entre 30 et 110 chambres et sont exploités par nos propres salariés. À cela s’ajoute une activité de parahôtellerie : de l’hébergement hôtelier haut de gamme (Compter 1 000 € par nuit) dans des appartements parisiens, que nous comptons structurer sous une marque dédiée dans les mois qui viennent. Enfin, sur la partie patrimoniale, nous détenons les murs de nos hôtels, des immeubles de logements et de la parahôtellerie (villas incluses). Notre patrimoine s’élève à plus de 300 M€.
BI : Quelle équipe ?
MB (Michaël Bertini ) : Notre groupe emploie actuellement plus de 350 personnes : 50 collaborateurs au sein de notre siège, rue de Téhéran à Paris, et plus de 300 sur le pôle Hospitality (hôtellerie, parahôtellerie). Nous nous organisons autour de trois familles de métiers : une direction immobilière (asset management) et technique (maîtrise d’œuvre et d’exécution, architecture, décoration…) rassemblée au sein d’une même famille, une branche exploitation et commercialisation et les fonctions corporate (juridiques et financières) business oriented.
BI : Revenons sur votre récente actualité, le lancement de Redstone. Quelle stratégie ?
MB : Cette nouvelle stratégie est née d’un partenariat avec Flipper Immo dans le but d’industrialiser l’acquisition, la rénovation et la revente d’appartements parisiens. Nous prévoyons une cinquantaine de deals cette année. Pour cela, nous avons ainsi monté des clubs deals logés dans des véhicules de type SAS à destination d’investisseurs particuliers éligibles, essentiellement bénéficiaires de l’article 150-0-B-ter.
Nous avons démarré cette activité en janvier dernier, avec une levée de fonds pour les deux premiers véhicules s’élevant à 5 M€ chacun. Les trois suivants seront lancés d’ici à septembre prochain. Au total, nous disposerons de 25 M€ d’equity à déployer sur 18 mois environ. L’année prochaine, nous poursuivrons sur ce même rythme (peut-être même davantage de clubs deals). Cela représente un flux d’activité relativement important, entre 50 M€ et 100 M€ d’actifs sous gestion.
BI : Vous avez également annoncé une joint-venture avec le groupe Premium…
MB : Nous jouons l’effet contracyclique du marché en nous associant à l’un des plus gros CGP de France (avec plus de 10 Mds€ sous encours). Notre objectif : créer des véhicules d’investissement immobiliers réglementés de type SCPI qui bénéficieront de l’expérience du groupe Premium en matière de distribution et de notre expertise dans la création et la gestion opérationnelle de foncières. Sur la première année pleine d’activité de ce futur groupe – en 2025 –, nous visons une collecte supérieure à 200 M€ et 1 Md€ d’encours sous gestion cumulée d'ici à quatre ans.
BI : Pourtant, le marché des SCPI a souffert l’année dernière. Quel regard portez-vous sur ces véhicules ?
MB : Nous pensons qu’il n’y a pas de meilleur moment pour en lancer une ! Les SCPI historiques ont effectivement souffert l’année dernière, elles ont plutôt tendance à arbitrer des actifs. Le marché de l’investissement reste atone, les investisseurs qui veulent de la liquidité n’ont pas de contrepartie financière et donc cela nous permet d’aller viser des rendements compétitifs. Une de nos forces réside aussi dans notre expertise terrain. Le sourcing de nos opérations se fait en général off-market, avec des contratscadres, ou auprès d’un écosystème construit depuis des années.
Notre premier véhicule adoptera une stratégie opportuniste. Bureau, résidentiel, hôtellerie, activités/logistique… les actifs sur lesquels nous avons un savoir-faire historique. D’abord sur la France, et sans doute une européanisation ensuite. Mais nous resterons solides sur nos bases hexagonales avant de nous diversifier, de façon prudente, hors de nos frontières.
BI : Un mot sur le financement de vos opérations ?
MB : Nous avons la chance d’être très bien suivis par nos banques, qui nous accompagnent depuis près de 20 ans et qui n’ont jamais eu à souffrir de défaut de notre part. Les conditions d’emprunt sont certes devenues plus compliquées, car comme pour l’ensemble du marché, les financeurs ont baissé le niveau de LTV. Mais nous continuons de proposer des offres sans condition suspensive de financement, nous restons confiants dans notre capacité à lever de la dette bancaire. Simplement, nous devons revoir les équilibres des opérations et devons faire preuve de vigilance sur nos offres
Ces difficultés de financement, nous les observons aussi chez certains de nos confrères, ce qui nous ouvre parfois de nouvelles opportunités de sourcing d’opérations : nous pouvons nous associer sur des deals « distressed » – où le portage financier est devenu compliqué, où le crowdfunding n’a pas abouti… – pour y apporter nos expertises multi-métier afin de boucler ces opérations.
